去年11月，一对加拿大夫妇以83万美元的价格买下了这套位于亚利桑那州科茨代尔的房子。图片来源：INFINITE VIEWS
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价格高昂和供应有限正在抑制外国买家对美国住宅的需求。那些仍在购买美国住宅的买家现在支付的价格比以往任何时候都要高。
根据全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的一份报告，在截至今年3月的一年里，外国购房者所支付房价中位数同比上涨了20%。美国国内购房者的这一支出仅上涨2%。
国际买家支付的房价中位数达到创纪录的47.5万美元，比国内买家高出8万美元左右。美国房屋购买价格中位数数据来源：全国地产经纪商协会注：数据为截至3月底的12个月期间的价格。
根据全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的一份报告，在截至今年3月的一年里，外国购房者所支付房价中位数同比上涨了20%。美国国内购房者的这一支出仅上涨2%。
国际买家支付的房价中位数达到创纪录的47.5万美元，比国内买家高出8万美元左右。美国房屋购买价格中位数数据来源：全国地产经纪商协会注：数据为截至3月底的12个月期间的价格。
在所有外国买家中，加拿大人置产比例最大，为13%。许多人在诸如佛罗里达州此类的度假圣地寻找更昂贵的住宅，这也是外国买家支付的售价中位数更高的原因之一。
来自加拿大卡尔加里的奥妮·麦克唐纳(Onnie McDonald)和查德·麦克唐纳(Chad McDonald)夫妇之前在亚利桑那州斯科茨代尔拥有一套公寓，用于商务旅行。等50多岁退休后，他们参观了附近一处更大住宅的样板房。他们相中了这套房子的落地式露台门和宽敞的户外空间，并于去年11月以83万美元的价格买下了这套房子。
麦克唐纳夫妇原本在科茨代尔有一套公寓，但两人在退休后置换了一套更大的房子。图片来源：CHAD MCDONALD
“我们到那里还不到10分钟就下定了决心，”查德·麦克唐纳说。这对夫妇将他们的旧房子卖给了一位来自艾伯塔的朋友。他们现在的住处距离彼此只有8分钟的步行路程。
受人民币贬值影响，2022年美国置业排名第一的中国买家去年在美国置业减少了45%。今年，中国买家占美国住宅海外销售的11%，排名第二。
与此同时，来自印度的买家美国置业有所增加，占海外销售的10%。他们在美国的置业支出比去年增加了7亿美元左右。他们还购买了一些最昂贵的住宅，售价中位数为62.5万美元，主要位于佛罗里达州和得克萨斯州。
外国买家在美国市场所占份额一直不大，今年从1.8%降至1.3%。不过，外国买家们主要集中在佛州、加州、得州和亚利桑那州等少数几个州，因此，尽管他们在这些州某些城市的置产占比很小，但影响力可能很大。
麦克唐纳夫妇决定购买这栋位于亚利桑那州斯科茨代尔的房子，落地式露台门是吸引他们的设计之一。图片来源：INFINITE VIEWS
在洛杉矶，威尼斯海滩(Venice Beach)和好莱坞山(Hollywood Hills)等昂贵历史街区的住宅需求强劲。比佛利山(Beverly Hills)的房地产经纪人布莱恩·阿德斯(Brian Ades)说，这些地方吸引了大批富裕的国际买家，包括许多被海岸和山脉吸引的创意人士和艺人。
他说，外国买家“想要电影里出现的那种房子”。这意味着房子是由中世纪著名建筑师设计的，要有开放式的平面布局且私密性极佳。名人曾拥有过的建筑也会加分。
上周，一位来自欧洲的买家以近250万美元的价格购买了好莱坞附近的一套两居室住宅。这套房产可将群山美景尽收眼底，有落地窗和一个热水浴缸。
在迈阿密，外国买家只有一个重要事项。
南佛罗里达的房地产经纪人Danny Hertzberg说：“安全、安全、安全。”他说：“即使是公寓，他们也想要门卫。”
此外，在迈阿密的外国富裕买家也在追求类似的设施：在封闭社区，配有后厨和独立员工宿舍的新建房屋。
阿根廷房地产投资者Santiago Capurro专注于迈阿密的房产，他在该地区开发土地并翻建豪华房产。他向来自阿根廷、智利、哥伦比亚、墨西哥和巴西的投资者提供服务，他的许多买家都来自国外。
去年12月，他以370万美元的价格收购了迈阿密的一处豪宅，并对其进行了翻新，扩建了客房，添置了新家电，还加装了一道大门以确保房产安全。该房产现在要价850万美元。
除了大手笔购房外，美国房地产市场上外国买家的购房交易一直在减少。2024年，外国买家购买了54,300套住宅，这是自2009年（美国）全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)开始收集这项数据以来的最低值。尽管去年出现了潜在的好转迹象，但这一数字已连续八年下降。外国买家在美购房的规模数据来源：全国地产经纪商协会注：数据截至3月底，为12个月累计值。
面对创纪录的房价和许多城市地区待售房屋相对稀缺的情况，许多外国人和国内购房者一样望而却步。外国买家受房贷利率飙升的影响较小，因为今年有一半的外国买家全款购房，高于去年的42%。
外国买家包括居住在国外或在过去两年内移民到美国的非美国公民。还包括因工作或上学而在美国居住超过六个月的签证持有者。一半以上的外国买家居住在美国。
得州奥斯汀的房地产经纪人Jaymes Willoughby说，他的团队在2022年向外国买家售出了大约十几套房屋。在过去的一年里，他一套都没有卖过。
与他合作过的许多外国买家此前寻求购买投资性房产用于出租。但由于高昂的利率和房产税，有些人现在正试图出售房产。
“新冠疫情时期，我们这个市场是香饽饽，”Willoughby称。现在，“随着利率上升，投资者不买了。”
Santiago Capurro翻修了这套位于迈阿密的房产，目前该住宅售价850万美元。图片来源：JHEIMANY MONTOYA/THE NICOLAS GROUP