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向来是楼市风向标的北上广深,在11月份出现二手房价齐齐下跌现象。
12月15日,国家统计局发布11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,11月份,北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%;一手住宅销售价格方面,除上海环比上涨0.6%之外,北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%。
在11月份,70个大中城市商品住宅交易规模有所上升,销售价格环比总体延续降势、同比有涨有降。
北广深一手住宅销售价格均下降
从环比看,11月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同,其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%,上海环比上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月收窄0.1个百分点。
从同比看,11月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点,其中,北京和上海同比分别上涨1.9%和4.7%,广州和深圳同比分别下降2.4%和3.1%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.6%,降幅比上月扩大0.1个百分点。
北上广深二手住宅销售价格均降了
在二手住宅方面,从环比看,11月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%,降幅比上月扩大0.6个百分点,其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%,降幅比上月均扩大0.2个百分点。
从同比看,11月份,一线城市二手住宅销售价格同比下降2.9%,降幅比上月扩大1.0个百分点,其中,北京、上海、广州和深圳同比分别下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降3.6%和3.9%,降幅比上月均扩大0.3个百分点。
业界观点
中原地产首席分析师张大伟:
房地产市场到2024年上半年可能逐渐企稳
中原地产首席分析师张大伟分析认为,随着一线城市9月初认房不认贷政策松绑的部分改善需求释放后,市场换房导致的中低端二手房房源挂牌井喷,明显影响了整体市场热度。从10月开始,一线城市房价出现了全面下行,特别是二手房,已连续2个月全面下调。
在70大城市中,分别出现了新建住宅房价59城市下调,二手房69城市下调,累计超过91%的城市房价在11月下行,创造了最近多年的记录。而且,也是多年来首次出现了二手房无一城市上涨的现象。
张大伟认为,之所以出现11月份市场房价全面继续探底,主要是购房者信心不足,加上10-11月再次出现部分房企涉险,使得购房者购房意愿降低,人口与结婚等数据也影响了市场对后市的判断。
不过,伴随中央政治局会议对房地产政策的积极定调,随后住建部、发改委等多部委均释放信号,月末北京、深圳、上海等一线城市也相继表态,预计后续核心一、二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化,房地产迎来政策底。
张大伟认为,北京、上海全面松绑首套房二套房首付等政策,有望在年底拉动市场逐渐企稳,市场在2024年一季度出现小阳春的可能性很大,但其他城市很可能继续维持调整,市场还在逐渐见底过程中。整体看,房地产市场到2024年上半年有可能逐渐企稳。
58安居客研究院院长张波:
市场本轮调整在底部徘徊时间相对较长
58安居客研究院院长张波分析指出,从统计局发布的数据看,房地产市场整体还处于盘整阶段,一、二手房房价下降的数量依然偏多。
首先,“以价换量”在热点一二线城市表现明显,一旦成交量不断上涨,说明价格已筑底,下一步房价下探的空间相对有限了。其次,市场情绪还处于底部,由于目前全国房价下跌城市占比依然较高,尤其是二、三线城市表现更为明显,需求侧对于市场的信心依然不足,这也导致本轮调整在底部徘徊时间相对较长。
张波认为,下一步市场的提振还需要从两方面入手,一方面在需求侧拉动,尤其是一线城市的需求侧恢复是重点,12月14日京沪两地的政策预计可以起到积极作用,一线城市的复苏将在明年有效带动更多热点二、三线城市复苏。另一方面推进供给侧风险出清,改善房企整体融资环境也值得关注,尤其对民营房企的融资会持续加大,缓解企业流动性紧张局面。
易居研究院研究总监严跃进:
落实以价换量
房地产市场向上向好的动力在持续增强
易居研究院研究总监严跃进分析,11月份房价上涨的城市数量继续减少,从10月份的11个变为9个。房价出现下跌,说明各地主动让利,有助于购房成本的下降,也体现了以价换量策略的落实。而包括成都、长沙等城市,出现一些土拍溢价率超过20%的地块,且明显增加,说明房地产市场向上向好的动力在持续增强。
严跃进表示,11月份数据已经说明,房价指数回暖的基础还需要巩固,同时需要因势利导,在新的市场条件下做好年底销售的冲关。各地的一些价格调整,要主动用好以价换量策略,提振销售业绩。
此外,严跃进认为,当前对于二手房的政策其实是偏少的,同时重心过多停留在“买”的层面上。各类购房政策本身也覆盖了二手房,但是各地理解起来更容易理解为是新房政策。而对于市场的困境,不能停留在“买”的层面,现在的问题主要是“要卖的人比较多”,部分人卖了以后确实是想换房的。这种堵点的打破,应该成为当前各地要重点关注的点,以提高政策的精准性。