儘管中国祭出「去库存」,由国企收购库存商品房,但房地产市场依然跌跌不休。中国房市示意图。(中新社)
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儘管中国祭出「去库存」,由国企收购库存商品房,但房地产市场依然跌跌不休。北京大学经济学教授姚洋指出,房价会继续下跌,因为中央政府注入的资金太少。参照海外经验,他认为房价还要下跌40%,房市才会矫正。
姚洋6月25至27日在夏季达沃斯论坛现场接受专访,作以上表示。腾讯财经「经济大家说」专栏今天刊出专访内容。
针对当局上半年在房地产、促消费等推出一系列政策,姚洋说,回顾前5个月的经济表现,整体还是向好的,他调研的一些企业,反应也是「有些恢复」,但是还在继续「等待观望」,大家都希望政策层面可以有「大招」释放出来。
他指出,上半年在地产方面推出了人民币(专题)3000亿元(下同,约413亿美元)的保障性住房再贷款,后来扩大到5000亿,是个积极信号;消费领域推出了「以旧换新」。儘管大家还在赚钱,但觉得好像有压力,这个压力很多都是精神层面的,而不是实际层面的。
姚洋认为,中央政府在出招方面是比较谨慎的。首先,2008年的「四万亿」刺激政策造成了很多的后遗症。比如各地乱建一些项目,浪费了很多资源,还助长了腐败等等。第二,中央层面还是希望整个经济不要有过度的负债、过度的金融化、过度的房地产化。
他提到,从2018年开始,去槓杆、去债务化、去房地产化的整体趋势,取得了一些成效。如果再推出大招,可能就会抹杀这些成效。因此,中央推出政策比较谨慎,而且出的政策都是圈地式的,比较微观化。例如房地产行业的「保交楼」,就是微观政策,而不是「大水漫灌」的政策。
姚洋预计,当局下半年可能会有新政策推出,但也不太可能是众所期待的「大招」。
姚洋指出,当局上半年这些政策确实产生了一定的作用,但作用是脉冲式的。政策一发布,第二天销售额可能就增长了一两倍。但一週之后,效果基本上就消失了。分析发现,中古屋的交易一直还可以,现房(成屋)的交易也不错,但关键是期房(预售屋)的交易情况不太活跃。
他指出,房地产企业总是传出不稳定讯息,特别是大房企,项目多。其实一个项目出现问题,并不意味着其他项目也有问题,但老百姓并不知道,他们看公司不看项目,这会产生较大影响。
姚洋认为,单纯依靠需求侧的政策效果有限,儘管绝大多数城市取消了限购政策,但效果并不显着。原因主要在于供给侧依然面临较大风险。人们担心房企倒闭后,自己成为「冤大头」。
当被问及,房市经过半年调整,房价是否到底?姚洋指出,如果比较一下美国金融危机后的房价,它们跌得时间快但很深,但中国的调整时间长而且跌幅尚不足够,日本(专题)的情况更为长期,一直在下跌并跌幅较大。「这种调整必须跌到一定程度,市场才会反弹。」香港(专题)在亚洲金融危机后房价跌了一半,然后趋于稳定。
姚洋认为,房价跌幅需要达到40%,市场才得以矫正。中央政府目前判断市场调整差不多到位,所以要求地方採取措施稳定房价。但他认为房价会继续下跌,因为中央政府注入的资金量太少。同时,地方政府也没有积极性去扩大贷款规模,所以市场自然会继续调整。「如果让市场自由调节,房价必然还会下跌。」
在房地产政策方向上,姚洋认为需求端已经完全放开,未来应该更现实地处理供给端问题,比如取消预售制度。取消预售制后,银行应该「开闸放水」。
他建议,成立一个房屋储备银行,资金来源可以透过银行发行永续债,只需支付利息即可。地方政府可以从银行借款,收购房产,建成廉租房或保障房。