美国房市。美国宾州的房屋出售告示。（美联社）
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《经济学人》（The Economist）分析2020至2023年的房价变化以及2020年至今的房屋交易量变化，发现加拿大、德国和新西兰受通货膨胀影响，房价在这段时期下跌20%，美国旧金山和凤凰城等城市的房价，也与巅峰期差距甚远。新冠疫情期间人人都在找安适的居住空间，爱达荷州的博伊西（Boise）的房价也不出例外迅速飙涨，现在则下跌至少十分之一。与此同时，高利率环境和较高的抵押贷款利率也让人们烦恼房产支出，2022年初，有24%英国人觉得付房租或缴房贷“非常困难”或者“有点困难”，今日这个比例已经增加至41%。
不过令人讶异的是，房市并没有持续低迷。2021年的低谷过后，美国30年期抵押贷款利率已经上涨约4%，名义价格（nominal prices）也大致持平，没有如学界预期大跌30%至50%，而且全球房价经通膨调整之后，其实比巅峰价格下跌6%，大致符合新冠疫情前的趋势。
有些人担心高利率最终会导致崩盘，房市专家达尔（Rohin Dhar）指出，佛罗里达州许多房源宣传都包含“积极”这个词，代表屋主急着出售，但宏观地观察美国全国，抵押贷款的拖欠率前所未有地低，仅有1.7%，而2007至2009年全球金融危机最严重时，拖欠率则超过11%。在美国以外的国家，房市状况看起来也有起色，新西兰的房市同样遭受沉重打击，目前房市状况也回到疫情前的水准；在欧元区，德国以外的国家房市困局也减轻不少。
美国通常将房市的韧性归功于国内抵押贷款系统，其大多采取固定利率，可以保护屋主免受利率波动影响，减少降价抛售的状况，也给予屋主强烈的不搬家动机，因为屋主办理新的抵押贷款时就必须适用较高的利率。近来，其他国家试着采取美国规制。
但是固定利率抵押贷款并不是房市韧性与近期房价上涨的唯一解释，毕竟新的贷款申请虽不如疫情期间的高峰，但申请件数仍然很多。美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors，NAR）发现，几乎没有任何证据可以支持高利率降低买房（首购或继续买新房）意愿的说法，这出乎意料。根据NAR的研究，只有8%受访者表示办理抵押贷款是购房过程中最困难的步骤，2021年时则有7%人如此认为。
还有三个因素可以解释全球房价为何再度上涨，那就是移民、房贷持有者的取舍和经济体制。以移民为例，目前在富裕国家里，出生于国外的人口比例每年成长约4%，是史上最高，而且各国官方调查当中，移民族群成长的规模可能被低估，因为非法移民数量也正在激增，美国尤为如此。顾问公司穆迪分析（Moody’s Analytics）的赞迪（Mark Zandi）主张，移民增加的趋势推高房价和房租，因为移民都需要地方住，高盛（Goldman Sachs）就指出澳洲目前净迁徙人数为50万人，预测将使房价上涨约5%。
第二个因素牵涉到取舍。富裕国家的人面对更高的贷款，选择减少生活中其他的开支。民调公司YouGov最近一项调查发现，英国约20%的可变利率抵押贷款（variable-rate-mortgage）持有人表示，他们在家计支出作出“巨大的”削减，而其他人——包含固定利率抵押贷款持有人和其他族群——则抓紧椅背应对任何可能的变动。挪威央行最近的一份报告指出，许多家庭利用累积的储蓄来偿还债务。
还款期限较长的抵押贷款让许多人得以分散还款，他们牺牲未来的福利，减少眼前需要支付的还款。加拿大政府最近宣布将延长部分贷款的摊还期限，从原来的25年调整至30年。根据信用评等公司Centrix，新西兰2023年办理抵押贷款的6.4%，其摊还期限会超过30年，而在2020年，这种超长期贷款的比例仅有2.3%。英格兰银行近期表示，这样长期贷款的趋势会持续，而且40%新办理抵押贷款的人，将会和偿还期限一起退休。
最重要的因素则是经济体制。家户支付的贷款利息确实变多了，但收入同时也在增加，有些人从较高的储蓄利率得益，例如欧盟2020年以来调升存款利率的幅度几乎是过去的10倍。不过这次波动与2007至2009年的次级房贷风暴不同，银行系统并没有崩溃，劳动市场也在其中作用。从2021年开始，富裕国家的平均薪资增加15%，而失业率则维持在纪录低点左右，根据《经济学人》找到的各国资料，比起贷款利息上涨，近年家户的劳动收入增加幅度更为醒目。简而言之，没有人喜欢摊还更多贷款，但绝大多数人都负担得起。
随着通膨减缓，一些国家的央行已经开始降息，美国联邦储备委员会（Fed）也将在年底跟进。富裕国家的薪资成长趋势可喜，加上通膨下降，抵押贷款持有人将获得较多喘息空间。基于上述原因，除非发生重大变化，如果房价继续上涨也不是令人意外的事。