（美联社）
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房子真的很贵，而且越来越贵。一项重要指数显示，今年4月份的房价较3月份上涨了1.2%，目前的房价较2019年年底上涨了约50%。
对潜在买家来说，这是一场危机。对房主来说，这是意外之财：房价上涨是近年来普通家庭实际财富（即经通膨调整后的财富）激增的一项重要原因。
但对所有人来说，房价的上涨应该也是一个警示信号。包括联准会（Federal Reserve）一个模型在内的多种指标显示，目前房价的高估程度与本世纪初泡沫期顶峰时的水准相仿。
这并不是说我们即将迎来2008年那样的崩盘或危机，原因我稍后再谈。也不是说不应该买房。如我在2020年解释的那样，远程工作等由疫情催生的趋势让持有房产的非现金回报变高了。
但住房也是资产，过高的估值预示著，未来几年的实际回报将停滞不前，甚至出现负值，这对任何指望将房产作为财富来源的人来说都是不利因素。
住房与任何资产一样，其价值也取决于几项因素，过高的估值是由这些因素共同导致的。第一项因素是价格：将不同类型住房价格变化考虑在内的S&P CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数自2019年年底以来上涨了51%。
第二项因素是资产产生的收益流。房屋的收益是在房屋内居住所产生的价值，我们可以用相似房屋的租赁价格来代表这种价值。美国劳工部（Labor Department）的数据显示，自2019年以来，这种业主等价租金（owner-equivalent rent）上涨了24%。
这一涨幅很大，但远低于房价的涨幅，也远远低于美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）数据所显示的新购买和新融资住房月供114%的涨幅。自有住房和租赁住房是相近的替代品，因此，这种价差的扩大是一个预警。
第三项因素是资产的融资利率和未来收益的折现率。如果利率较低，则较高的估值可能具有合理性，但自2019年以来，基准10年期国债的收益率已从不到2%升至4%以上。
联准会半年度金融稳定报告中的一个模型纳入了所有这些要素，该模型显示，如果采用劳工部的租金指标来衡量，目前的房价被高估了25%，仅略低于2007年28%的峰值；如果采用私人机构的市场租金指标来衡量，则住房价值被高估了19%。
得出类似结论的并不只有联准会。住房业研究和咨询服务公司John Burns Research and Consulting根据市场供需关系和住房可负担性得出结论认为，全国各地的房价与历史水准相比都偏高，例如，加利福尼亚州北部被高估了24%，佛罗里达州南部被高估了37%。
与股票一样，估值对于把握买卖房屋的时机并没有太大的作用。全球投资研究公司BCA Research的数据显示，估值偏高的房屋可能会被进一步高估，过去十年，在加拿大、澳洲和英国便出现过这种情况。这三个国家的房价最终还是降了下来，但降幅与涨幅相比显得微不足道。
从短期来看，供需关系很容易盖过估值的影响。Burns Research估计，目前美国的潜在住宅需求量较供给量多210万套，而在2009年，供给量较需求量多190万套。Burns Research的创始人约翰·伯恩斯（John Burns）说，房价下跌通常由经济衰退或金融危机推动，所以，如果你估计不会发生经济衰退或金融危机，就应该预计高房价会保持下去。
不过，对高房价的一些解释不太经得起推敲。有观点认为，锁定低房贷利率的房主不想搬家，从而减少了待售的存量房屋，这应该会对房价构成支撑。但是，一些人不搬家也会导致需求减少，因此，对房价产生的净影响可能并不大。不管怎样，所有房主最终都会搬家或死亡，锁定带来的影响也会逐渐消失。
供给短缺论的理由是，随着千禧一代达到购房高峰年龄以及移民的增加，住户形成（household formation）不断增加。但住户既可以买房，也可以租房，所以住户增加并不一定意味着房价上涨幅度会超过租金上涨幅度。无论如何，住户形成是一个不断变动的“移动靶”，会随教育、就业、婚姻和出生率、地域流动性和住房可负担性本身的变化而变化。
虽然我们无法通过估值来把握买卖时机，但我们可以据此调低期望值。根据Burns Research的计算，目前有74%的大都市市场对投资者而言是“高风险”。
“从房东的角度来看，现在不是买房的好时机，因为租金收益率非常低，”伯恩斯说。事实上，他说公开交易的房地产投资信托已经撤出（尽管私募基金在购买公寓）。
正如强劲的企业利润可以证明高股价的合理性，如果未来几年租金增长高于平均水准，那么高房价也有合理性，而租金确实已经开始上涨。不过，联准会经济学家约书亚·加林（Joshua Gallin）在2008年的一项研究中得出结论认为，当房价与租金不协调时，两者会更多地通过房价走软而非租金上涨来回归平衡。如果利率恢复到疫情前的水准，将对估值构成支撑，但考虑到顽固的通膨和巨额政府赤字，这似乎要打一个问号。
因此，房价出现一定程度的下跌，尤其是区域性下跌显然是一大风险。但房价应该不会像2006年到2011年那样出现暴跌。当时的暴跌反映的是泡沫时代宽松的贷款要求和高杠杆率。当购房者违约时，随之而来的止赎潮推动房价下跌，从而导致更多借款人违约。缺乏联邦担保的不良贷款导致资本薄弱的贷款机构倒闭或寻求救助，从而减少了抵押贷款供给。
政策研究智库Urban Institute的住房金融学者劳里·古德曼（Laurie Goodman）说，从那时起，收入标准和估价标准变得严格得多，信用评分要求也提高了，尤其是在底端，止赎防范措施也变得更加有效。现在，90%以上的抵押贷款支持证券都由联邦政府担保。“不会再出现价格大幅下跌的情况，因为已经消除了导致价格持续下跌的蔓延效应，”她说。