资料图。据：美联社
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根据全国房地产经纪人协会（NAR）周五的数据，2023年全美二手房市场遭遇了近30年来的最低销量。这一现象的主要原因是抵押贷款利率的显著上升、房价的持续增长，以及市场上房屋库存量的低迷。这些因素导致消费者承担不起购房成本。
具体来看，2023年全美的现房销售总额降至409万套，相较2022年下降了18.7%。这不仅是自1995年以来销量最低的一年，也是自2007年房地产市场衰退以来的最大年度跌幅。
尽管如此，去年全美房价中位数仍小幅上涨了近1%，达到了创纪录的38.98万元。
2023年的房屋销售下滑趋势与2022年抵押贷款利率上升趋势相呼应。当年抵押贷款利率的上升导致了销售的下降，利率最终在年底翻了一倍多。到了2023年，这一趋势继续持续，10月底30年期抵押贷款的平均利率达到了7.79%，是自2000年以来的最高水平。
这些年来房价的不断上涨，加上住房贷款成本的大幅提高，限制了购房者的购买力。市场上待售房屋的稀缺也使得许多潜在买家和卖家持观望态度。
然而，自去年年底以来，抵押贷款利率的下降和对今年进一步降息的预期，正在激发市场对于房屋销售可能反弹的希望。
NAR的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，最近一个月的销售数据显示市场已经触底，并有望在新的一年中实现反弹。他预计，随着抵押贷款利率的降低，市场上的房屋库存将会增加。
自去年11月以来，抵押贷款利率一直在下降，这与10年期国债收益率的下降相呼应，后者是贷款机构用来定价的重要指标。人们普遍期望通胀得到控制，从而促使联储会今年开始降息，这是收益率下降的主要原因。
根据房地美（Freddie Mac）的数据，本周30年期住房贷款的平均利率为6.6%。如果利率继续下降，将有助于提振春季购房季的需求。
尽管如此，平均利率仍然大幅高于两年前的3.56%。当前的高抵押贷款利率导致市场上可用房源减少，因为要卖房的房主不愿意在高利率环境下交易，从而影响了整体房地产市场的流动性。
NAR 表示，截至去年12月底，市场上的房屋库存仅为100万套，尽管比去年同期增长了4.2%，但仍远低于每月大约225万套的历史平均水平。
按照目前的销售速度，上月底的库存相当于3.2个月的供应量，与前一个月相比，可供销售的房屋数量减少了3.5%，但比2022年12月高2.9%。
通常而言，4到6个月的供应量被认为是市场供需平衡的理想状态。供应不足意味着购房者可能会面临更少的房屋选择和更激烈的竞争，从而可能进一步推高房价。值得注意的是，尽管抵押贷款利率有所下降，但12月的房屋销售量在11月上升之后又出现了下降。
NAR数据显示，12月的现房销售量比11月下降了1%，经季节性调整后的年销售量为378万套，这是自2010年8月以来的最低水平。12月份，房价连续第六个月上涨，全美房屋销售价格的中位数同比上涨了4.4%，达到了38.26万元。
NAR指出，上个月的房屋通常在上市后29天内售出，而且56%的房屋在上市不到一个月的时间就被售出。
对于那些没有房产净值（Home Equity）用于支付首付的首次购房者来说，进入住房市场仍然非常困难。在上月销售的所有房屋中，首次购房者的比例仅为29%，低于11月和2022年12月的31%。
房产净值是指房屋的市场价值与其关联的任何抵押贷款余额之间的差额。计算房产净值的公式是用房屋的当前市场价值减去任何抵押贷款或其他贷款的剩余金额。
历史上，首次购房者通常占房屋销售的40%，这表明他们在整体房地产市场中的比例正在下降，这可能是由于支付首付方面的经济压力所致。
云也指出：“租户和潜在的首次购房者确实很难进入市场。”此外，根据FactSet的数据，与去年同期相比，房屋销售量下降了6.2%。上个月的销售速度低于经济学家预期的约383万套。